建物を新築したときや、未登記の建物を購入したときには、所有者は不動産登記法により、完成してから（購入してから）１ヶ月以内に建物表示登記を申請をしなければなりません。不動産登記は原因発生から１ヶ月以内にすることが義務づけられています。 表示登記とは、建物が何処に建築され、どんな目的で使用されているか、木造か鉄骨造かなどの構造の他、屋根の材料や床面積、建物の所有者を法務局に申請するものです。 土地については所在、地番、地目（用途）、地積（面積）等、建物については 所在、家屋番号、種類、構造、床面積等の正確な現在の状況を公の帳簿（登記簿） 上に明確にすることを「表示登記」といいます。 この表示登記はすべての登記の基礎となるもので、この登記が終わらないことには権利の登記（保存登記） をすることができないのです。 「表示登記」の場合は原則として所有者に申請の義務が課せられています。その 理由は、国民の財産保全のために、権利登記の前提として欠かせないからです。 また、固定資産税の基礎としての役割も果たしていますし、その他にも行政上の資料 としても利用されています。 この重要な表示登記の代行は、国が定めた土地家屋調査士が行うことになっていま す。 当事務所では、あなたにかわって図面等の申請書類を作成し、「表示登記」の申請手続きを代理します。 次に所有権保存登記を司法書士が行います。これは第三者対抗用件といい、この保存登記をすることにより、建物の所有権を第三者（他人）に主張できる権利を得ることができます。その後に、融資を受けるための抵当権設定登記を行い、初めて融資が実行されます。 以上のように、建物を新築して融資を受けるには、事前に３つの登記を完了しておく必要があるのです。 また、登記簿は『表題部』、『甲区（所有権）』、『乙区（所有権以外の権利』）の３部から出来ています。土地の登記簿も同じです。（但し融資を受ける必要がなければ乙区が設けられない場合もあります。）
以上のような書類を揃えていただきます。 建物の表示登記が完了すると、建物の所在をはじめ、家屋番号、種類、構造、床面積などについて、正確な現在の状況が公の帳簿（登記簿）上で明確になり、法律でその権利が保全されます。 |
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| ◆ 建物滅失登記 ◆ | |
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建物の滅失登記は、登記簿に記載されている建物が消失した場合に行ないます。消失とは、火事による焼失や取り壊しなどにより、建物が無くなってしまう事です。 例として、住宅が火事により全焼してしまった場合や、立て替えのために古い建物を取り壊した場合などに建物滅失登記を行ないます。 建物が滅失した場合には、所有者が１ヶ月以内に建物の滅失登記の申請手続きをしなければなりません。 |
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土地の分筆登記とは１つの土地を複数の土地に分割する手続きのことをいいます。 一筆の土地の一部を分けて売却したい、あるいは相続が発生し兄弟で土地を分けたい、土地の一部を相続税として物納したい、土地を貸している場合に借地人ごとに境界線を分けておきたい場合など、さまざまな状況で土地の分筆登記が必要になります。 その際には、前提として地積測量を行い、分筆線に石杭や金属標などの永久的な境界標の設置もしなくてはなりません。 土地分筆登記に関する手続きは、測量に関する正確な知識、特殊な図面の作成、各種書類の作成に専門的な知識が必要になりますので、事前に専門家に相談し土地分筆登記手続きの依頼をされることをお勧めいたします。 |
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土地の合筆登記とは、複数の土地を１つの土地にまとめる登記のことをいいます。 相続した複数の土地を一旦１つの土地にまとめ、それを各相続人の相続分ごとに分筆しなおす場合の前提や、隣の土地を購入する為に１つの土地にまとめたい場合などの場面で土地合筆登記が必要になります。 合筆の登記については所有者が同一でないと合筆の登記の申請ができません。片方の土地のみに抵当権などの登記がある場合なども合筆の登記の申請ができません。また、所有者が同一の場合でも住所が異なる場合などは住所変更の登記も併せて申請しなければなりません。 単純に合筆の登記をする場合には測量の作業は必要ありませんが、同時に分筆登記が必要な場合は地積測量が必要になります。 土地合筆登記に関する手続きは、各種書類の作成に専門的な知識が必要になりますので、事前に土地家屋調査士に相談し土地合筆登記手続きの依頼をされることをお勧めします。 |
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実際に測量した土地の面積と登記簿の面積が異なる場合には土地地積更正登記をする必要があります。 買主が業者で建売住宅やマンションを建てる場合、相続税の物納をする場合で、実際に測量した土地の面積と登記簿の面積が異なる場合に土地地積更正登記が必要になってきます。 土地の地積更正の登記をする場合には、その前提として地積測量を行い、分筆線に石杭や金属標などの永続的な境界標の設置もしなくてはなりません。 土地地積更正登記に関する手続きは、測量に関する正確な知識、各種書類の作成に専門的な知識が必要になりますので、事前に土地家屋調査士に相談し、土地地積更正登記手続きの依頼をされることをお勧めします。
国有財産や無地番地など土地に地番が付いていない土地に新たに地番を起こす登記のことを土地の表示登記といいます。 実際にあるケースとしては、ご自分の家の敷地の上に実際には存在しない水路が公図上では存在するという場合があります。簡単にいうと自分の土地の１部に所有者のわからない土地が存在するような場合のことです。 このケースだとその水路の部分の本当の所有者は誰かということが問題になります。 水路の部分の本当の所有者が国である場合には国からその土地を取得することが可能かどうかを検討する必要があります。 その土地の取得が可能であれば、その無地番地の土地に対して地積測量を行い実際の面積を確定したあと、その土地の取得価格が決定されることになります。 その土地の価格が決定したあとは、代金を支払い、所有権を取得し、法務局（登記所）にその土地の表示登記を申請することになります。 土地表示登記に関する手続きは、測量に関する正確な知識、各種書類の作成に専門的な知識が必要になりますので、事前に専門家に相談し土地表示登記手続きの依頼をされることをお勧めいたします。 |
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地積測量は隣接者との境界の立会い及び確認などの手続きを行いますので、公的な証明として測量の成果を必要とする場面で行われる測量になります。 後日の境界に関する紛争を避けるため、隣接地の所有者や隣接する道路管理者とお互いの所有している土地の境界はここで間違いないという確認、つまり境界の確定の立会いを行い、その立会いにより確認した境界に基づいて隣接地の所有者や隣接する道路管理者から作製した図面への署名捺印をいただくことで、公的に自分の土地の境界がここまでだという確定ができる測量になります。 地積測量は買主が業者で建売住宅やマンションを建てる場合などや土地の分筆登記、土地の地積更正登記などの手続きの前提として必ず必要になります。 |
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現況測量とは建物の配置や塀の位置などの土地の現況についての測量をするものです。 現況測量では境界の立会い及び確認などは行いませんので、地積測量と比較すると簡易な測量ということになります。 現況測量が必要な場面とは、自分が所有している土地の上に建物を新築する場合やマンションを建てる場合、土地を売却する場合で地積測量までは要求されていない場合などです。 建物を設計するためには敷地の形状や敷地の高低差、隣地への日照制限などを調査する必要がありますので、建物を新築する際の前提としては必ず必要な測量ということになります。なお、このような場合には現況測量以外にも、敷地の高低差を調べる高低測量や建物を建設する際の日照制限などを調査するために必要な真北測量なども必要になってくる場合があります。 |
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登記申請には該当致しませんが、分筆登記や地積更正登記の前提として行う場合があります。 地図（公図）には申請地と隣接する土地が記載されていますが、その位置・形状や地番が実際と異なる場合は、これを正しい表示に訂正しなければ登記申請が受け付けられないこともあります。 原則として関係者全員の実印による承諾書提出が義務づけられているのと、訂正範囲が広大になる傾向があり、作業が困難を極めることも珍しくありません。 |
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